上周远房表妹找我哭，说刚签了一年租房合同，住了三个月，公司突然调她去深圳，跟房东提退租，房东拿着合同拍桌子：你提前解除就是违约，两万押金全扣，还要补一个月房租当违约金。问我能不能通融少赔点。
其实不止租房子，你买车位交了定金，开发商逾期交不出来；报了全年健身课，健身房说要关门转让；找装修队装房子，装到一半老板卷钱跑了……这些大大小小的事，全绕不开一个词：合同解除。
说实话，我做了十年律师，碰到太多因为不懂规则吃哑巴亏的人了。今天就把这事掰碎了说。
到底什么是合同解除？白话给你讲清楚
别看法条写得绕，翻译过来就是一句话：本来签了合同说好大家一起把事做完，合同解除就是提前终止合作，消掉这份合同的效力，之后大家都不用再按原约定往下走了。
很多人以为只有闹掰了才会解除，不对。法律上两种情况都合法。
一种叫约定解除，就是你俩签合同的时候就说好，比如“如果我工作调动要搬走，提前一个月说就能退租”，真到那时候你按约定提解除，完全没问题，不算违约。
另一种叫法定解除，就是对方干得太离谱，根本没办法继续履行了，法律直接给你权利，哪怕当初合同没说，你也可以主动解除。比如老板卷钱跑了，装修根本进行不下去，你当然可以解除合同，要回剩下的钱。
普通人踩得最多的两个坑，今天给你纠偏
第一个误区：只要对方违约，我就能直接解除合同。
真不是。法律对解除合同的要求没这么松，得是对方的违约直接让你签合同的目的落了空，也就是业内说的“根本违约”，你才能解除。
举个例子，你租房子住，就晚交了三天房租，一共就三千块，房东转头就把你东西扔出去，换锁赶人，说你违约我要解除合同，这不对，属于房东违法解除，你反过来还能找他赔损失。只有你晚交了两三个月房租，欠了好几万，或者你把房子隔断改了群租房，把原结构都破坏了，这才够得上解除的条件。
第二个误区：解除合同就等于一笔勾销，谁也不欠谁。
太多人死在这个误区上了。上个月我还接了个咨询，小伙子租商铺开奶茶店，经营不下去，跟房东说一声解除合同，搬完东西就走了，以为这事完了，结果半年后收到法院传票，房东找他要三个月空铺租金加违约金。小伙子跟我说，我都解除合同了，怎么还找我要钱？
不对啊，法律写得明明白白，合同解除后，不影响你找对方要赔偿。如果是你违约提前解除，给对方造成了损失，该赔还是得赔，不是说你把合同一解除，责任就没了。
真碰到事了，按这三步走准没错
第一步，先把证据钉死。不管你是要解除，还是对方要解除，所有聊天记录别删，截屏存原图，关键通话录个音，对方不履行义务的照片、凭证都整理好。我见过太多人一开始嫌麻烦，真要掰扯的时候拿不出证据，只能自认倒霉。
第二步，一定要发书面的解除通知。别光口头说“我不租了”“我不干了”，法律上要求解除的意思必须明确送到对方那里。你发微信给对方本人也行，但一定要留好记录，想稳妥点，就用EMS寄一份书面通知，快递单上清清楚楚写上“XXX与XXX的XX合同解除通知”，底单留好，这就是最硬的证据。
第三步，协商不成别硬扛，找对渠道解决。很多人要么忍气吞声吃闷亏，要么跟对方天天吵架闹得不可开交，都没用。小额纠纷先找社区居委会或者人民调解委员会调解，不花钱，能成最好，成不了再去法院起诉，哪怕金额小，现在小额诉讼程序走得很快，诉讼费也很低，不用怕麻烦。
其实合同解除一点都不复杂，说白了就是给了大家一个提前从烂摊子脱身的合法途径，只要你摸清楚规则，就不会吃没必要的亏。
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